第一財經(jīng) 作者:孫夢凡
今年以來,樓市利好政策頻出,最新一個趨勢則是——新房不再“限價”。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計,今年以來,沈陽、蘭州、鄭州、寧德等城市,明確不再實施新建商品房銷售價格指導,即取消銷售限價。陽江、珠海、蕪湖等城市也優(yōu)化了限價政策,如縮短備案價格調(diào)整時間間隔、取消樓層差價限制等。
限價政策最早發(fā)布于2010年,旨在抑制房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象。在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策背景下,“限價”在過去市場熱度較高階段,對穩(wěn)地價、穩(wěn)房價起到了重要作用。
但是,自2021年下半年以來,房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生巨變,房價單邊上揚的行情成為歷史,不少地方的新房指導價已“形同虛設”,房企降價成為主流,“限價”政策也來到調(diào)整的關(guān)口。
價格管控弱化
房地產(chǎn)深度調(diào)整期,地方政府對樓市價格管控正在弱化。
近日,甘肅的天水、白銀相繼發(fā)布通知,取消對新建商品住房價格備案,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。天水方面同時表示,“銷售價格由開發(fā)企業(yè)按照市場銷售情況適時調(diào)整”。
此前蘭州也表示,房地產(chǎn)企業(yè)在辦理商品房預售許可證時,不再需要到市發(fā)展改革委申請辦理價格備案,新建商品住房成交不再受備案價格限制,購房人和房企可自行協(xié)商價格。
鄭州則取消了對新房的價格指導,當?shù)刈》勘U喜块T宣布取消商品住房銷售價格指導,開發(fā)企業(yè)可自主定價進行銷售或辦理預(銷)售許可備案手續(xù),自此其樓市政策全面松綁。
政府不再指導新房價格、或直接取消備案的同時,不少地方對房企降價也越來越“寬容”。
記者在領導留言板看到,今年來武漢、保定、成都、廣州、重慶等城市,均有購房者反映樓盤大幅降價、“惡意降價”,不過官方均表示“房企降價是市場行為”。
比如武漢有購房者稱,萬和光谷開發(fā)商備案價2萬多,現(xiàn)在“惡意降價”賣1.25萬。對此官方表示,該項目備案價約23124元/平方米,成交均價約18300元/平方米。因企業(yè)與施工方存在債務糾紛,將部分房屋工抵給施工方,近期施工方為回籠資金,將“工抵房”低價出售,最高降價達6000元。
當?shù)卣稱,商品房價格由開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場供求關(guān)系進行自主定價,同時與購房人通過合同約定最終成交價格,但不得超過預售方案備案價。經(jīng)核實,該項目已售房屋價格均未超過備案價,并不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定。
保定也有購房者反映,自己2022年購買風帆家園小區(qū)房產(chǎn)一套,當時價格每平米14000多元,近期開發(fā)商突然降價至每平米11000元,90平米的房子虧損30萬,嚴重損害業(yè)主利益。
對此保定市人民政府表示,商品房價格屬于市場調(diào)節(jié)價,開發(fā)企業(yè)可根據(jù)市場行情、供求關(guān)系,自主確定銷售價格,購房者與開發(fā)商可協(xié)商確定價格,納入買賣雙方合同約定。
成都也有購房者表示,天府新區(qū)天府合印項目拿證價格為2.2萬~2.5萬左右,現(xiàn)在卻以1.7萬均價附贈車位、物業(yè)費進行“傾銷”,請相關(guān)部門徹查其“惡意降價”行為。
四川天府新區(qū)公園城市建設局回復稱,商品房價格實行市場調(diào)節(jié)價,在項目銷售現(xiàn)場、成都住建蓉e辦等對擬售房源價格按套明碼標價、“一房一價”進行公示,在不高于公示價格的前提下,每套房屋的銷售價格由買賣雙方協(xié)商議定。
廣州則有購房者表示,自己2022年兩萬多均價購買保利灣上,如今樓盤降價為1.33萬銷售。廣州市南沙區(qū)則表示,開發(fā)企業(yè)可結(jié)合市場實際享有自主定價權(quán),并向住建部門辦理價格備案或調(diào)整,區(qū)住建部門未發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在相關(guān)違規(guī)行為。
專家:房價表現(xiàn)將更加分化
從上述案例可見,當下各地政府對新房價格管控正逐漸弱化,有的直接取消了新房備案價,有的不再出臺指導價;有的仍然規(guī)定不可超過備案價,但對樓盤降價不再干涉,整體更趨市場化。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化,限價政策帶來的負面影響進一步凸顯。一方面,價格倒掛不僅增加了真實住房需求的購房難度,也無法反映市場真實情況;此外,限制價格下跌幅度也導致房企銷售不暢,資金回籠受阻。
在她看來,近兩年監(jiān)管部門多次強調(diào)要建設“好房子”,需要匹配政策給予支持,取消銷售限價、價格回歸市場,有利于企業(yè)打造符合需求的好產(chǎn)品,是積極響應建設“好房子”的表現(xiàn)。與此同時,取消銷售限價也有助于企業(yè)合理定價去庫存,幫助企業(yè)加快回籠資金,緩解資金壓力。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,新房銷售限價取消后,開發(fā)商可以自由定價,即便后期降價也不需要承擔責任,除非事前明確承諾過不降價,這樣可以更好地利用價格進行促銷和清理庫存。不過,如果降價幅度過大,可能導致周邊項目也不得不降價。
“取消限價政策也有積極影響,即部分溢價較高的產(chǎn)品,將不再受價格管控限制,這些產(chǎn)品可以設定相對更高的售價,前提是其品質(zhì)必須與所定價格相符合!崩钣罴畏Q。
值得注意的是,雖然多個城市不再管控新房價格,但對熱點城市來說,樓盤價格震蕩仍會受到關(guān)注。
比如今年有北京購房者表示,首開梧桐山語2023年7月開盤單價4.6萬/平米左右,其中62平米戶型一口價280.6萬元,銷售顧問保證開盤價格最低;可是2024年2月下旬,62平米同樓層同戶型總價降價約40萬至50萬元,每平米單價降價15%,開發(fā)商隨意降價。
對此昌平區(qū)住建委表示,受房地產(chǎn)市場周期性價格波動影響,該項目62平米部分位置、樓層較差的房源存在降價現(xiàn)象,如開發(fā)商承諾該戶型不降價,市民可提供相應證據(jù),如經(jīng)核實項目存在違規(guī)行為,我委將針對相應法規(guī)對企業(yè)作出責改措施,市民也可通過司法途徑維護合法權(quán)益。
整體而言,樓市管控措施逐漸退場后,未來各地房價表現(xiàn)也將更趨分化、市場化。陳文靜認為,一線城市短期房價仍有下行壓力,但人口、資源集聚效應持續(xù),隨著限制性政策進一步優(yōu)化調(diào)整,政策效果或?qū)⒅饾u顯現(xiàn),房價依然具備支撐,有望逐漸筑底恢復。
“二線城市中,核心城市房價有望見底,普通二線城市企業(yè)降價促銷預期仍在,房價下跌態(tài)勢短期或?qū)⒀永m(xù)。”她表示,三四線城市住房需求釋放緩慢,對房價支持力度偏弱,房價整體或延續(xù)底部行情。整體來看,當前房價筑底企穩(wěn)仍需要政策端持續(xù)發(fā)力。